El EMAL 3T/2025 dibuja un mercado vasco con renta media estable y un stock de alquiler libre sólido, mientras Bizigune suma 119 viviendas para ampliar la oferta de vivienda asequible. Un vistazo claro y cercano a lo que ocurre en Bizkaia, Gipuzkoa y Álava.
En Euskadi, el mercado de #alquiler mantiene un pulso moderado y estable, incluso antes de que entren en vigor los índices de precios de referencia en los tres territorios históricos.
Según la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL), elaborada por el Observatorio Vasco de la Vivienda, el tercer trimestre de 2025 deja una lectura clara: la #renta media de los contratos vigentes entre julio y septiembre se sitúa en 791,8 euros mensuales, frente a 785,6 euros en el periodo de mayo a junio.
Es decir, una subida contenida que refuerza la idea de un parque de alquiler libre con cierta solidez y una demanda que, si bien sigue activa, no desborda los números habituales.\n\nLa foto completa de la edición de #EMAL revela, además, que en #Euskadi había 85.068 contratos de alquiler libre de vivienda habitual en edificios colectivos a cierre de septiembre de 2025. Esta cifra representa una variación prácticamente nula respecto al trimestre anterior (-0,01%) y contrasta con el año previo, cuando se registraron 1.781 contratos más que en 2024, lo que eleva el crecimiento interanual al 2,1%. En términos de depósito de fianzas, el Gobierno Vasco contabilizaba 89.445 contratos de alquiler libre a precio de mercado; entre ellos, 2.730 correspondían a viviendas de temporada y 1.647 a viviendas unifamiliares, tipologías que quedan fuera del análisis específico del alquiler habitual en edificios colectivos.\n\nPor territorios, Bizkaia concentra la mitad del parque de alquiler libre con 42.613 contratos (50,1%), Gipuzkoa suma 30.366 (35,7%) y Álava 12.089, es decir, el 14,2% restante. En cuanto a la renta media, Gipuzkoa registra la más alta (825,6 euros), con una mediana de 772,9 euros, lo que significa que la mitad de las rentas en ese territorio se sitúan por debajo de esa cifra y la otra mitad por encima.
En #Bilbao y su área, la renta continúa impulsándose, mientras que Donostia-San Sebastián mantiene precios elevados pero con una presión de demanda que persiste en los barrios centrales y en la conformación de la metrópoli.\n\nDonostia-San Sebastián, por ejemplo, concentra buena parte de la presión de precios y alcanza una media de alquiler de 1.061,5 euros al mes (13,8 euros el metro cuadrado). En el extremo opuesto, la zona de Martutene presenta alquileres más moderados (804,7 euros/mes), mientras que Aiete-Lugaritz marca precios más elevados (1.259,0 euros). En cuanto al número de contratos vigentes, #Donostia mantiene un volumen cercano a 9.539, con un balance de #fianzas de 209 en este periodo; la región Donostialdea-Bajo Bidasoa se sitúa como la zona con las rentas medias más altas de la comunidad (919,9 euros), reflejando una continuación de la tensión en las áreas metropolitanas guipuzcoanas.\n\nEn Bizkaia, la mayor parte de los contratos se concentra en la zona de Bilbao, que sigue siendo el segundo mercado más caro de Euskadi tras Donostia.
A cierre de septiembre, Bizkaia acumula 42.613 contratos (+78 frente al trimestre anterior) y una renta media de 788,7 euros. En Bilbao la renta media es de 872,3 euros, con 15.919 contratos; la dinámica del Bilbao Metropolitano eleva la media a 823,9 euros, impulsada por municipios como Getxo (989 euros), Leioa (888 euros), Urduliz (886 euros) y Sopela (868 euros).
En este territorio, las fianzas depositadas sumaron 661 durante el tercer trimestre, un dato provisional y sujeto a revisión.\n\nÁlava aporta 12.089 contratos y una renta media de 717,8 euros, con particularidades en la capital, Vitoria-Gasteiz, que mantiene la mayor presencia de alquiler estable y una dinámica de precios moderada.
Se registraron 554 fianzas en el tercer trimestre
En Vitoria, se registraron 554 fianzas en el tercer trimestre, cifra superior a la del periodo anterior, lo que puede aumentar cuando se consoliden las cifras pendientes.
En Álava central, el área “Álava Central” sigue presentando rentas medias por debajo de la media autonómica, contrastando con las áreas metropolitanas de Bilbao y Donostia.\n\nLas tres capitales siguen concentrando la mayor actividad del mercado: Donostia encabeza la clasificación por renta media, Bilbao ocupa la segunda posición y #Vitoria-Gasteiz aparece con una posición más contenida.
Aun así, en las tres, el stock de contratos vigentes se mantiene estable respecto al trimestre anterior, lo que subraya una oferta relativamente sólida ante una demanda sostenida.\n\nUn dato clave que cierra la fotografía es que este tercer trimestre es el último periodo completo antes de la entrada en vigor de los índices de precios de referencia en los tres territorios, lo que añade un matiz de expectativa sobre cómo evolucionarán las rentas y la dinámica del mercado cuando se apliquen esas referencias.\n\nPero la radiografía no termina ahí. Bizigune, el programa que facilita la cesión de vivienda privada al parque público de alquiler asequible, continúa moviendo piezas. A 1 de octubre de 2025, #Bizigune contaba con 7.458 viviendas adscritas en Euskadi, 6 más que a finales del tercer trimestre, cuando el programa registraba 7.452. En ese periodo, incorporó 119 viviendas: 27 ya habían tenido contrato de alquiler en registros de fianzas del Gobierno Vasco y 92 no constaban previamente alquiladas en esos registros.
Es decir, la mayor parte de las incorporaciones responden a una movilización de viviendas que antes estaban en el mercado libre y no habían sido registradas como alquileres, reforzando la oferta de alquiler asequible.\n\nLa distribución de estas 119 incorporaciones sitúa a Bizkaia como el territorio con mayor aporte (66 viviendas, el 55,5%), seguido de Gipuzkoa (35) y Álava (18).
En cuanto a las capitales, Bilbao aporta 18 viviendas, Vitoria-Gasteiz 8 y Donostia-San Sebastián 2, lo que demuestra que Bizigune está captando vivienda también en municipios intermedios, no solo en las grandes ciudades.\n\nEn definitiva, la EMAL y Bizigune permiten completar una lectura equilibrada: el mercado libre mantiene su volumen casi estable y Bizigune refuerza la red pública de alquiler asequible con una aportación capaz de ampliar la oferta más allá de las viviendas que ya estaban en alquiler, consolidando un modelo de intervención pública frente a la vivienda privada.
Aun con subidas modestas, el conjunto del sistema parece orientado a mantener la estabilidad del stock, al tiempo que las rentas evolucionan de forma diferenciada según territorio y ámbito metropolitano.\n\nEste marco, además, se enmarca en una trayectoria histórica de política de vivienda en Euskadi orientada a equilibrar estabilidad de la oferta y protección a las condiciones de acceso para las familias, con una estrategia que combina mercado libre y vivienda protegida para amortiguar tensiones y garantizar un parque suficiente para las necesidades de la población.
El tercer trimestre de 2025, por tanto, se presenta como una fotografía de transición entre un mercado consolidado y un nuevo marco regulatorio que podría marcar la pauta de los próximos años.