La alcaldía de Zaragoza propone modificar el Plan General de Ordenación Urbana TR24/16 para desbloquear suelo, facilitar urbanización por fases y fomentar la vivienda protegida en todo el término municipal.
La alcaldesa Natalia Chueca explicó ante la junta de alcaldes de los distritos rurales los ejes centrales de esta estrategia, que se apoya en la modificación #TR24/16 y en la necesidad de adaptar la planificación a la demanda real de vivienda.
La propuesta desglosa varias líneas de actuación dirigidas a desbloquear un suelo que permanece paralizado desde hace años y a hacer más factible la construcción por fases, evitando proyectos de gran envergadura que resultan poco viables por su alto coste.
En palabras de la alcaldesa, se busca “reorientar el desarrollo de estas áreas hacia soluciones que combinen la ubicación atractiva con la viabilidad económica y la dotación de servicios”.
En este marco, se subraya la importancia de adaptar la oferta a la demanda actual y disminuir las expectativas desmesuradas que durante años han marcado los planes parciales.
1. DIVISIÓN DE SECTORES EN UNIDADES MÁS PEQUEÑAS.
Una de las ideas clave es dividir los grandes sectores de suelo urbanizable en unidades de ejecución de extensión moderada. Esta herramienta permitiría que la urbanización y la edificación se ejecuten por etapas, en función de la demanda real, y evitaría la necesidad de afrontar inversiones faraónicas de golpe.
En la práctica, se propone dividir un sector mayor de 10 hectáreas en varias unidades de ejecución, de modo que las obras de urbanización y las licencias se ajusten a la realidad del mercado.
Además, cuando una unidad de ejecución ya esté parcialmente urbanizada, podría tramitarse una liquidación parcial para que sus compradores accedan a licencias de primera ocupación sin verse expuestos a derramas pendientes en otras partes de la misma parcela originaria.
Este marco podría aplicarse también a suelos interiores al cinturón Z40, facilitando que los promotores alineen la urbanización con la demanda de #vivienda o de suelo industrial.
2. ÁREAS POLISECTORIALES.
El texto propone introducir áreas polarizadas en el tejido urbano interior para que asuman cesiones de sistemas generales o el coste de ejecución de infraestructuras a cambio de un mayor aprovechamiento en sus ámbitos.
En los barrios rurales, estas disposiciones permitirían que, si reducen su aprovechamiento, puedan contemplar tipologías más atractivas y de menor densidad (unifamiliares o pisos de baja densidad) o ceder una extensión de suelo al Ayuntamiento para dotaciones o vivienda pública.
El principio buscado es que la compensación por costes de urbanización se refleje en un incremento de aprovechamiento en zonas de la Z40, creando un equilibrio que permita la implantación de #vivienda pública de alquiler sin sacrificar dotaciones necesarias.
3. CESIONES DE SISTEMAS GENERALES.
La modificación facilita que las cesiones de suelo de sistemas generales, previstas en el #PGOU o en planes parciales, se sustituyan, cuando sea viable, por parcelas en suelo urbano consolidado, o mediante la ejecución de obras de urbanización o dotaciones públicas.
Que requieren dotaciones públicas y vivienda protegida para retener a la población joven o atraerla de nuevo al barrio
También podría haber compensaciones económicas, con el fin de equilibrar la obtención de suelo por la administración y su ejecución. Este enfoque pretende acelerar el desarrollo, especialmente en barrios centrales como Delicias y Centro, que requieren dotaciones públicas y vivienda protegida para retener a la población joven o atraerla de nuevo al barrio.
4. VIVIENDA PÚBLICA.
La propuesta habilita un procedimiento para construir viviendas protegidas de titularidad pública en régimen de alquiler en parcelas residenciales situadas en ámbitos con planes parciales o especiales aprobados pero pendientes de urbanización.
Se prevén servicios urbanos provisionales para hacer posible este tipo de vivienda en el corto plazo, sin esperar a la completa urbanización de la parcela.
5. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA ALQUILER ASEQUIBLE.
Se plantea una regulación específica para que, mediante un plan especial, se habiliten viviendas de alquiler protegido y de titularidad pública en parcelas de equipamiento público, sin disminuir la superficie destinada a equipamientos, e incluso aumentando su proporción cuando sea necesario para sostener esas nuevas viviendas.
El plan especial podría afectar a varias parcelas de equipamiento, centralizando la construcción de vivienda pública de alquiler en alguna de ellas y manteniendo o aumentando la dotación necesaria en otras, para asegurar la vitalidad urbana.
Además, se contempla la posibilidad de habilitar vivienda pública de alquiler en parcelas terciarias de titularidad pública, ampliando el alcance de las iniciativas habituales.
Historias de fondo y contexto histórico.
La alcaldesa también subrayó que la ciudad llevaba años lidiando con una planificación que, en su momento, preveía una expansión residencial muy amplia.
Según sus palabras, la ciudad diseñó planes para casi 8.200 viviendas en los barrios rurales, con una aspiración teórica de dilatar la edificación a lo largo de varios años; sin embargo, la realidad mostró que la urbanización de grandes extensiones resultó difícil debido a los altos costes y a la falta de demanda suficiente.
En palabras de Chueca, en las décadas pasadas se contemplaba una expansión basada en grandes desarrollos, que no se materializó por la complejidad de costear la infraestructura necesaria.
En ese marco, la nueva modificación TR24/16 pretende corregir esa deriva, facilitando la promoción de viviendas en el interior de la #Z40 y acercando la oferta a la demanda real, al tiempo que se fortalecen las dotaciones y la vivienda pública para jóvenes y familias.
Impacto y próximos pasos.
Autoridades municipales señalan que estas medidas, de menor entidad en su conjunto, podrían ponerse en marcha de manera escalonada y en consonancia con la Ley de Urbanismo de Aragón y la normativa municipal vigente.
El objetivo es combinar la promoción de vivienda con la mejora de dotaciones en barrios centrales y periféricos, garantizando al mismo tiempo que el desarrollo sea sostenible, accesible y cohesionado con la infraestructura existente.