El Observatorio Vasco de la Vivienda (OVV) publicó hoy, en sus informes Estadística Registral, 4º trimestre de 2025, y EVIT 4º trimestre, un retrato del mercado residencial de Euskadi que combina precios al alza, mayor actividad transaccional y, al mismo tiempo, una sensible caída de la producción de vivienda nueva iniciada.

En el conjunto del año se observa una contracción significativa de la oferta y un esfuerzo financiero de los hogares que se mantiene elevado pese al incremento de precios.

Precios y tipologías: el precio medio de la vivienda libre en Euskadi se sitúa en 3.489,06 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre, con un incremento interanual del 10,5%. La presión se concentra en la vivienda nueva, cuyo precio sube un 15,7% en el último año, frente al 8,5% de la vivienda usada. Las diferencias por tipología indican que la vivienda adosada se sitúa por encima de los 3.850 €/m2, mientras la vivienda colectiva en bloque ronda los 3.480 €/m2 y la unifamiliar aislada se acerca a 3.270 €/m2. Este mosaico evidencia una segmentación creciente del mercado, donde la localización y el tipo de edificio influyen de forma decisiva en la formación de precios.

Actividad registral: 6.603 compraventas formalizadas en el cuarto trimestre, un 6,4% más que un año antes. El mercado continúa apoyándose mayoritariamente en la vivienda usada, que concentra más del 78% de las operaciones (5.157 transmisiones), frente a 1.446 de vivienda nueva. La limitada producción reciente de obra nueva explica el peso estructural del parque existente.

Territorialidad y precios: Bizkaia concentra el mayor volumen de operaciones, Gipuzkoa presenta los precios unitarios más elevados y Álava muestra una evolución más moderada tanto en precios como en dinamismo transaccional.

En las capitales, Donostia-San Sebastián mantiene el precio medio más alto por metro cuadrado, seguida de Bilbao, mientras Vitoria-Gasteiz conserva un perfil más contenido y estable.

Esta jerarquía consolida una diferenciación territorial creciente dentro del propio mercado vasco.

Índice de esfuerzo y financiación: la cuota hipotecaria media en Euskadi se sitúa en 838,44 euros mensuales, un 10,9% por encima de 2024. No obstante, el indicador de esfuerzo —cuota hipotecaria sobre coste salarial— alcanza el 31,76%, por debajo del promedio estatal. Esto sugiere que, pese a precios más elevados, la estructura salarial vasca amortigua parcialmente el impacto del endeudamiento. Además, el mercado hipotecario mantiene un perfil prudente, con predominio del tipo fijo y niveles de financiación más moderados que en años de fuerte expansión.

Viviendas iniciadas y terminadas: el comportamiento del mercado se produce en un contexto de contracción significativa de la actividad promotora durante 2025.

Según EVIT 4º trimestre, en el conjunto del año se iniciaron 1.395 viviendas, frente a 2.110 en 2024, un descenso del 33,89%. La caída se explica principalmente por el desplome de la iniciativa privada en vivienda protegida en régimen de compra, que pasa de 930 viviendas iniciadas en 2024 a 104 en 2025, un retroceso del 88,82%.

En contraste, la vivienda protegida concertada crece hasta 732 viviendas iniciadas, un 25,77% más que el año anterior, reforzando el papel de la iniciativa pública.

En alquiler protegido: 2025 registra 1.034 viviendas iniciadas en esta modalidad (820 VPO, 42 viviendas sociales, 34 viviendas tasadas y 138 alojamientos dotacionales), lo que sitúa al ejercicio como el segundo con mayor volumen de actividad en alquiler en la serie 2015-2025, solo por detrás de 2024.

Este nivel se apoya principalmente en promoción pública, especialmente a través de Visesa y del propio Departamento, alcanzando el mayor registro de actividad pública en alquiler de la última década.

El ligero retroceso respecto al año anterior se debe a la menor participación del alquiler asequible promovido por iniciativa privada.

Viviendas terminadas: en 2025 se finalizaron 1.184 viviendas, frente a 1.956 en 2024, lo que supone un descenso del 39,47%. La vivienda protegida terminada suma 947 unidades, también por debajo del ejercicio precedente. La iniciativa pública en terminaciones se sitúa en niveles mínimos del último decenio, en coherencia con el descenso de inicios registrado en ejercicios anteriores.

Sin embargo, el régimen de alquiler alcanza su máximo de la serie 2015-2025 en viviendas terminadas, impulsado especialmente por el alquiler asequible, que gana peso relativo dentro del total finalizado y amortigua parcialmente la caída en otras modalidades.

El cierre de 2025 refleja, por tanto, un mercado tensionado en precios y activo en transacciones, pero condicionado por una reducción significativa de la producción residencial.

La combinación de precios al alza, dinamismo en la demanda y menor volumen de nueva oferta plantea un escenario en el que el refuerzo del alquiler protegido y asequible se consolida como eje estratégico para mejorar el acceso y equilibrar el mercado en los próximos ejercicios.