Wall Street podría no ser el villano único del mercado de la vivienda, pero un análisis de Realtor.com ofrece una lectura distinta a la que circula en la política y en la opinión pública. El informe sostiene que las compras realizadas por inversores institucionales que poseen 350 o más viviendas unifamiliares representan, desde 2015, apenas el 1% del total de transacciones de vivienda en Estados Unidos, y que esa huella ha mostrado una trayectoria a la baja desde el pico de 2021, cuando las firmas con mayor presencia en el mercado mostraron un ligero incremento.

Aunque estas cifras han alimentado debates sobre la concentración de la propiedad, los economistas citados por Realtor.com destacan que el impacto directo en la asequibilidad es menor de lo que sostienen algunas narrativas.

Entre las áreas, la ciudad de Memphis fue señalada como la región con mayor participación de compradores institucionales en la década, con una cuota de aproximadamente 4.4% de las viviendas adquiridas por dueños corporativos. Aun así, esa cifra se mantiene modesta respecto al total nacional, lo que sugiere que la historia de un mercado dominado por capitales corporativos podría sobredimensionarse.

El informe llega en un momento en que el Congreso evalúa la llamada ROAD to Housing Act, un conjunto de medidas para frenar compras de grandes inversores y fomentar la construcción de viviendas para alquiler por parte de empresas, con exenciones y condiciones para su venta a hogares particulares después de un plazo determinado.

Según un resumen del centro Bipartisan Policy Center, estas disposiciones buscan evitar efectos de desplazamiento y ampliar la accesibilidad.

En paralelo, se ha debatido el papel de las políticas públicas durante la administración de Biden. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) promovió históricamente herramientas para favorecer a los ocupantes propietarios, pero en el último año se han revisado algunas protecciones para estimular la oferta y facilitar operaciones de compra-venta en determinadas circunstancias.

Expertos señalan que, si bien la presencia de inversores institucionales es visible en algunas ciudades, su influencia relativa en los precios y en la accesibilidad varía según el mercado regional y depende de factores como la disponibilidad de vivienda nueva y la dinámica de permisos de construcción.

Analistas y economistas consultados por la publicación subrayan que, para enfrentar la crisis de asequibilidad, las políticas más eficaces podrían estar en ampliar la oferta de vivienda y simplificar procesos de aprobación y desarrollo, en lugar de concentrar esfuerzos en restringir a un segmento específico de compradores.

En ese marco, varios expertos recuerdan que la historia reciente de la vivienda ha mostrado que las variaciones de la oferta, la construcción y la regulación local pueden tener impactos mucho más relevantes que el origen de la propiedad de las casas.

Para ilustrar magnitudes relativas, supuestamente la vivienda media en Estados Unidos costaba unos 350,000 USD en 2023. Si se toma ese dato como referencia, equivaldría aproximadamente a 322,000 EUR al tipo de cambio vigente en esa época. Este tipo de conversiones sirve para entender el tamaño de las operaciones en un marco global, aunque los valores pueden fluctuar con las variaciones cambiarias y regionales.

Históricamente, la inversión institucional en vivienda ha ido ganando importancia en ciertos momentos del siglo XXI, especialmente durante periodos de intensa demanda de alquiler en ciudades con mercados laborales fuertes.

Sin embargo, la narrativa de que Wall Street controla de forma indiscriminada el precio de las casas parece simplificar una realidad más compleja, en la que la oferta, la regulación y la salud macroeconómica de cada región juegan roles determinantes.

En definitiva, la cobertura de este análisis invita a un enfoque más equilibrado: reconocer que, si bien existen actores institucionales con capacidad de influencia, la solución a la asequibilidad requiere políticas que amplíen la oferta, reduzcan la fricción regulatoria y fomenten estrategias de desarrollo que permitan a las familias acceder a una vivienda estable sin depender de un único actor de mercado.