El Ayuntamiento de Zaragoza ha cerrado 2025 con un nuevo impulso a la reconversión de locales sin actividad, al conceder un total de 60 licencias para transformar 73 espacios comerciales en 73 viviendas nuevas.

Este giro se enmarca en la modificación 176 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), abierta en 2021 y actualizada un año después para flexibilizar la norma.

Desde entonces, ya se han aprobado 147 expedientes que suman 207 viviendas. En el último año, las licencias concedidas representaron el 35% del total de los nuevos hogares generados por estos permisos.

Víctor Serrano, consejero de Urbanismo, Infraestructuras, Energía y Vivienda, desgranó los datos por distritos y señaló que este 2025 se ha trabajado en 10 distritos de la ciudad, destacando Delicias con 14 locales convertidos en 17 viviendas, San José con 10 licencias para 11 pisos y Las Fuentes con 10 licencias para 11 pisos.

A nivel histórico, si se analiza el cómputo desde marzo de 2021, Delicias encabeza la lista con 33 locales reconvertidos, seguida por San José con 28, El Rabal con 22, Torrero con 17 y Oliver-Valdefierro con 11.

Hemos experimentado un crecimiento notable este año, indicó Serrano, atribuyendo el comportamiento a factores como la consolidación de la normativa, la experiencia adquirida por vecinos y técnicos y la oportunidad de dar vida a viviendas en barrios tradicionales.

Añadió que la flexibilización introducida en 2024 ha mostrado ser útil, con ejemplos en Las Fuentes, donde las licencias pasaron de 2 en años anteriores a 8 en 2025, resultando en 11 viviendas.

En este marco, aproximadamente la mitad de los permisos (51,7%) fueron otorgados a particulares, mientras el resto se adjudicó a empresas de diseño, decoración y gremios, lo que indica un perfil de usuario más orientado a residencias en barrios consolidados que a grandes inmobiliarias.

La ciudad tenía, según estimaciones del sector comercial, alrededor de 1.800 locales vacíos, lo que impactaba la vitalidad de las calles y el atractivo urbano. En este contexto, se sostiene que la apuesta por la reconversión de locales en viviendas ayuda a mantener el ritmo de vida en los barrios, supuestamente fomentando la convivencia entre residentes y comercios locales y reduciendo la sensación de abandono.

CONDICIONES BÁSICAS

Las condiciones para permitir estos cambios de uso se pueden consultar en la web municipal y exigen la transformación de un local que lleve sin actividad al menos 36 meses, con una altura mínima de 2,5 metros.

Deben existir como mínimo 45 metros cuadrados de superficie, salvo que el local sea mayor de 140 m2, en cuyo caso la vivienda mínima exigida es de 55 m2.

También se requieren salidas de humos, ventilación adecuada, iluminación exterior y logias o zaguanes, y la ubicación debe evitarse en arterias principales de la ciudad o en zonas de protección comercial.

NOVEDADES INTRODUCIDAS EN 2024

En 2024 se introdujo una segunda modificación del PGOU para flexibilizar algunos aspectos de la normativa. Se suavizó la prohibición de convertir locales en calles de la malla básica y en zonas saturadas; desde ahora, en zonas con saturación, la conversión puede avanzar si el número de establecimientos se ha reducido en más del 60% respecto al momento de la declaración, siempre que se cumplan el resto de indicaciones básicas.

En áreas como Zumalacárregui o Moncasi, la saturación para hostelería se mantiene, pero se abre la posibilidad de convertir locales en viviendas si cumplen las condiciones.

En términos generales, la conversión ya no depende de si la calle forma parte de la malla básica, sino de listados específicos y, cuando la calzada tiene cinco o más carriles, de un estudio que demuestre que los niveles de ruido cumplen la normativa de contaminación acústica.

El listado de calles y ejes donde queda prohibido convertir cualquier local en vivienda es extenso e incluye zonas como el Centro Histórico, El Tubo, varias plazas céntricas y el eje del Ensanche, además de ciertas áreas comerciales reguladas por planes especiales.

Este marco normativo se aplica para proteger la convivencia vecinal y la calidad de vida, y condiciona las decisiones de reconversión en buena parte de las arterias de la ciudad.

Aunque las listas pueden parecer técnicas, su objetivo es equilibrar la dinamización de la vivienda con la protección de la vida urbana y el comercio local.

En definitiva, la apuesta por reutilizar el patrimonio construido de Zaragoza no solo persigue ampliar la oferta de vivienda, sino también sostener la vitalidad de los barrios históricos, dando respuesta a las demandas de una ciudad en transformación y alineándose con tendencias urbanísticas europeas que buscan eficiencia, sostenibilidad y cohesión social.